На какво се дължат големите скосове в апартаментите и какви рискове крият понякога те. Какво е определящо при проектирането на една сграда.

...и защо понякога архитетурните решения са толкова "гениални" и неадекватно смешни...

Може би като купувач или брокер често сте попадали на апартаменти с големи скосове, които освен, че отрязват голяма част от полезното пространство, режат внезапно и част от настроението Ви щом ги видите. Тук не става въпрос за онези леки скосчета, които придават разчупена, арт или романтична стойност на жилището. Визираме скосовете, които „осакатяват“ полезната площ и то значително.

Сигурно много от вас се питат каква е причината за тези „идейни“ архитектурни решения. Човешко е първо да се провери в Google, но за зла беда специално по този въпрос е много вероятно да попаднете само на форуми, където в борбата за авторитет, крайният резултат е само безсмислени джавканици между съфорумците.

Истината е, че причината за големите скосове се крие още преди сградата да е започната и зависи от показателите на парцела за строителство и лакомията на строителите да използват максимално площта. Тук сме се постарали да го обясним елементарно, ето как:

При проектирането на една сграда архитектите се водят от няколко показателя. Плътност на застрояване, височината на кота корниз и К.инт. 

Плътността на застрояване определя застроената площ върху парцела.

Височината на кота корниз е точката, от която трябва да започне покрива(всички етажи  до нея са без скос, а от нея на горе със скос или отстъп).

Кота било е най-връхната (най-високата) точка на сградата. От кота корниз до кота било, би трябвало  да има наклон от 45 градуса.  Обикновенно за този наклон архитекта има 2 решения:

1-    Сградта  да е с покрив и етажите над кота корниз  да останат скосени. Обикновено скоса засяга 2 или 3 етажа.

2-    Другото решение е етажите да правят отстъп и сградата да стане терасовидна, като се запзва мисления  наклон от 45 градуса.
        

Така в първия случай си купувате силно скосена, нефункционална стая, а във втория- голяма тераса (включена в чистата ви жилищна площ).

Последния фактор, който определя разгънатата застроената площ (РЗП) е К.инт (коефициент на интензивност на застрояването).  Например, ако имате парцел с площ 300 кв.м и К.инт -  2, умножавате К.инт-а по площта и получавате РЗП-то, което може да бъде построено върху парцела, в случая – 600 кв.м. Тук се съсредоточете и запомнете, че жилищната площ в сградата трябва да сметната и да се побира в К.инт-а.

Ето един пример:

Жилищна сграда изчислена по плътност и височина на кота корниз излизаща на 7 етажа, сметната по КИНТ, може да се окаже че трябва да е на 5 жилищни етажа. В този случай  другите два етажа са извън показателят К.инт (не са жилищни) и обикновено строителите ги продават като помещения със статути на тавани, складове и т.н. Това не означава че етажите, които са извън К.инт, автоматично са скосени. Помещенията може да нямат никакви скосове и пак да са извън К.инт -а,  но със статут на таван.

Вярно е и обратното, че  не всички скосени етажи са тавани, а само тези, които излизат извън   К. инт  показателя.  Това, на което трябва да се обръща внимание при такива тавански помещения  е, че те обикновено са прилежащи към някой апартамент и не са  жилищни помещения (но не се надявайте някой строител да ви обясни това). Много често, за да се избегне прилежанието към друг имот се „раждат” статути като: Тавански склад, складово таванско помещение и т.н..  Такъв тип имоти е добре да се избягват поради още една много ВАЖНА причина:   много често при тях се усвояват подпокривни пространства, а това са общи пространства (включени в общите части на сградата) платени веднъж вече от всички собственици в сградата и продадени на Вас втори път на базата на екзекутивна документация, която променя строителния проект, във вида на закупуваният от Вас имот,  но обърнете ВНИМАНИЕ: екзекутивната документация не преразпределя правото на собственост, и усвоените части си остават  в съсобственост на всички. С две думи ще си дадете парите за нещо което е общо или казано по друг начин – ще си купите един бъдещ  ПРОБЛЕМ.

Тук обясняваме още веднъж, че жилището може да е в К.инт показателя и пак да е скосено, понеже вече минава над кота корниз (като статутите обикновено са ателиета, студиа, мансарди и мансардни апартаменти и др.).

Трите показателя не са еднакви за различните типове парцели.

Дали ще отстъпва сградата от една страна или от две зависи и от разположението на парцела спрямо съседни улици и сгради.

А  ето и малко разпоредби:

Съгласно Наредба № 7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони:
Чл. 10. (1) Показател за интензивност на застрояване (К инт.) на урегулиран поземлен имот е отношението на разгънатата застроена площ (сбор от застроената площ на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена) спрямо площта на имота, изразено в абсолютно число.
(2) В разгънатата застроена площ по ал. 1 се включват и целите площи на балкони, лоджии и тераси в надземните етажи, измерени по външните им очертания, както и застроените площи в подпокривните пространства на сградите, когато не са тавански складови помещения. 
Допълнителни разпоредби:  параграф 5,  т. 18. " Разгъната застроена площ" е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.
т. 50. "Надземен етаж" е етажът, подът на който е разположен на и над котата на средното ново на прилежащия тротоар (на прилежащия терен към улицата).

Това дава право помещения на ниво под това на улицата да се изключват от РЗП!